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深天价公寓暴跌2万/平 自降身价只是营销手段
作者:luis 来源:深圳在线 更新日期:2017/9/22 阅读次数:

  日前,网上一则关于“降价”的消息再次将东海国际公寓拉入大众视线。文中称东海国际公寓项目价格暴跌2万元/平方米。在楼市非常敏感的时期,此消息可谓“一石激起千层浪”,引发诸多猜想,东海国际公寓号称“亚洲最高公寓”、深圳福田“楼王”,此番举动会不会在豪宅市场形成“多米诺骨牌”效应,引发豪宅价格集体“跳水”?深圳会不会继香港、杭州等地楼市后,成为下一个“降价”城市?如果深圳这种一线城市大幅降价,会不会预示着楼市的“拐点”即将到来?藉此,本报记者就这些问题进行了调查。

  记者踩盘:

  手快有手慢无,特价房非天天有

  记者以购房者的名义走访了东海国际售楼中心,然而却被告知已经没有4.9万元/平方米的房子了。惊讶之余,记者从销售人员得知,传说中的“降价”只是推出10套特价房而已,现在已经全部售罄,如果有兴趣可以继续看看其他户型。

  记者随后走访附近几家中介公司,继续询问特价房源,中介均纷纷表示已经售完。据中介工作人员透露,特价房源仅挂出10套,分别位于5—8层低楼层,朝向西北,不仅看不到海景,还会被周边建业大厦、鑫竹苑大厦等建筑遮挡视野。

  当问及这种“特价房”是否长期存在,其回答是“不确定”。“这种事情也不是天天都有的,手快有手慢无。要消息够灵通,早点下手。”中介工作人员如是说。

  据了解,同样的活动在去年八月也进行过一次,当时推出的是B栋低楼层小户型,起售价仅4万元/平方米,当时也卖得很好。但是之后还会不会有类似活动,得等开发商的通知。

  闲聊中记者还得知,购买的群体有自住客,也有投资客。有的投资客买下后已经开始挂牌出租了,某些户型租赁价格已经达1万元/月以上。除了深圳本地购买力,项目还吸引了不少海内外投资客。成交的客户有来自马来西亚、印尼、加拿大、巴西、台湾、香港等地区。这与片区内早期豪宅——东海花园营造的国际居住氛围也有很大关系。

  开发商:

  “特价”非“降价”,均价仍维持在7万元/平方米

  近日,东海国际公寓项目负责人在接受记者采访时明确表示,该消息系误读,“促销活动与楼盘降价是两个概念。”据开发商介绍,东海国际公寓不定期举办特惠促销活动,此拨活动共推出10套特价房,位于A座4、5、6层的中等户型。优惠力度在3—5个点左右,其中某套如果一次性付款享有最大优惠,价格确实为4.9万元/平方米。

  “起价并不等于均价,二者不能混为一谈”,项目负责人进一步解释道,“我们均价仍然维持在7万元/平方米左右。既然是均价7万元/平方米,那就说明有的户型价格贵过这个数字,有的户型价格低于这个数字。曾经有报道称东海国际公寓29万元/平方米,那是顶层800平方米的楼王户型,价格自然是不能比。事实上,东海国际公寓从开盘到现在,整体楼价已经根据产品的销售情况分别上涨了3—12%,完全符合销售低开高走的策略。”

  既然价格整体上涨,那么为何这次还要“自降身价”呢?针对记者的疑问,项目负责人表示,这实际上是营销方式的一种,商场购物都会推出部分指定款打折吸引眼球,售楼也是同样的道理。当问起这种促销方式效果时,负责人表示“此次活动还算令人满意”。除了特价房于一周内销售一空之外,还带动了其他楼层不带额外折扣的单位销售,成交超过10套,价格在6万—7.7万元平方米,销售额超过2亿元。

  据该项目负责人透露,针对目前市场,公司今后还会陆续推出促销活动。据悉,下一拨将于近期推出20余套300多平方米的复式单位促销,与之前降价手法不同的是,此次将依托集团优势,联合东海公务机公司,向购房业主赠送10小时飞行时间或者相应航空里程,航线不限国内或者国外。

  业内人士:

  高端商务公寓竞争大,但很少追求去化率

  去年深圳进入“商务公寓元年”,批售量79.1万平方米,较2012年增长51.5%。2014年开年,深圳19个商务公寓项目入市,销售总量达73.09万平方米。业内人士指出,随着深圳获取纯粹高端居住用地的难度越来越大,走豪宅路线的高端商务公寓越来越多,不可避免地出现一些竞争。像东海国际公寓这样以“特价”噱头吸引眼球的做法未尝不可,但最重要的是找准自己的产品优势,细分市场,精准定位。

  CRIC数据显示,北上广深以及杭州在内的五大城市,千万级豪宅2013年总成交8545套,按国内2013年商品住宅大约1100万套的总成交来看,占比不到千分之一。具体到深圳,去年深圳千万元以上豪宅成交套数仅为720套,其中传统住宅成交约为450套,占比62%,而剩下的则被深圳湾一号、东海国际公寓、深业上城( 详情 图库 团购 点评 )以及伍兹公寓( 详情 图库 团购 点评 )等高端商务公寓瓜分。其中东海国际公寓成交套数最多,为63套;深圳湾一号的金额最高,去年共套现接近14亿元。

  戴德梁行研究人士表示,高端商务公寓产品将会不断承接传统豪宅市场。按照惯例,城市房价的“塔尖”必然出现在公寓产品上。“高端商务公寓针对的客户群体一般是财力相当雄厚的人群,普通市民则不必惊慌,这些产品价格传导到普通商品住宅的可能性非常小,降价意味着楼市走跌?你要相信就输了。”上述研究人士说道。

  总价在千万元级的商务公寓,不大可能会像住宅那样短时间售罄,以往的去化率不一定普遍适用。最典型就是当年香港公寓天玺在销售300套后封盘停售。从这个角度看,东海国际公寓“降价2万元/平方米”以价换量,似乎没有动力。

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